多家机构研报点赞绿城管理2023中期业绩

8月1日，“代建第一股”绿城管理（9979.HK）召开2023中期业绩发布会。在房地产行业深度调整周期内，公司凭借轻资产商业模式和稳健经营，交出了逆势增长的高分答卷。

2023年上半年度，绿城管理实现营业收入15.49亿元，较去年同期增长23.1%；实现归母净利润4.74亿元，较去年同期增长31.3%；合约总建面达113.6百万方，同比增长20.4%；新拓代建费51.2亿，同比增长26.3%。

业绩发布后，截至目前已有包括花旗、UBS、招银国际、建银国际、中金公司、国盛证券、广发证券、国泰君安证券、开源证券、海通证券、浙商证券、平安证券、东吴证券、兴业证券等境内外知名投行、券商发布研报，正面评价绿城管理中期业绩及管理动作，给予公司“买入”、“跑赢行业”评级。

7月31日，绿城管理发布公告，宣布董事会及管理层架构升级。在代建业务快速增长的背景下，为更好应对行业竞争，朝着成为“中国最大的房地产开发服务商”目标稳步迈进，公司强化管理层团队，确保以最佳行政管理资源及运营能力组合实现长期发展目标，保持公司在行业的引领地位。

评级：买入目标价：HK$10.10

绿城管理作为房地产新发展模式中的引领型轻资产服务平台，我们对公司持续看好，并认为本次高管架构调整是一项有益于公司发展的建设性举措。正如公司联席主席张亚东所言，是配人，不是换人；未来将持续赋能并进一步配置优秀团队，以扩大绿城管理业务规模及服务范畴。

评级：买入目标价：HK$9.67

公司变化意味着新一轮扩张，公司对管理层的全新安排，意味着将得到来自母公司的更多支持，这将为公司的下一轮扩张提供动力。我们持续看好公司在行业内的领先地位（近26%的市场份额），资产轻模式，高现金流和高派息率。

评级：跑赢行业目标价：HK$9.50

公司高管变更是绿城中国持续赋能绿城管理的其中一环，未来在绿城中国“轻重协同”的战略规划下，绿城管理有望持续受益于信息、人员、资源等多维度协同。

评级：买入

我们认为，张亚东作为非执行董事并担任董事会联席主席，未来将从更多层面给予公司资源上的支持、为公司赋能。同时，在公司规模持续提升的背景下，李军作为副主席，将投入更多精力于公司顶层设计与战略发展上，公司重大策略和资源调动依然是由李军牵头负责；具体项目工作由王俊峰协调安排。最终形成一个互有侧重、统筹发展的分工安排。

在房地产投资端去中心化趋势下，政府、国央企、地方城投、金融机构越发成为拿地主体，需要具有专业开发能力的代建服务商承接其开发端需求，代建需求爆发而有效供给不足。在此背景下，凭借先发优势、龙头效应和全国化布局，绿城管理把握机遇，穿越周期，稳健增长，以市占率连续七年超22%的优异业绩，蝉联行业第一身位。

评级：买入目标价：HK$10.54

目前公司代建业务在行业中具有市场份额优势，截止2022年末，绿城管理控股拥有代建市场份额为25.5%。我们看好绿城管理在代建行业中的市场地位及未来的成长空间。考虑公司近年来新订约项目有较大的增加，且收入确认模式为工程进度法，我们预计未来三年公司将逐步迎来收入提速，未来业绩增长确定性较高。

评级：买入目标价：HK$10.00

我们对公司在2023年上半年的强劲业绩印象深刻，并认为其未来的增长发展前景良好。在房地产下行周期，我们认为项目开发管理领域将迎来发展窗口期。随着城投、金融机构等成为土拍市场主流参与者，我们坚信委托方结构的变化将在项目开发端带来更多“刚性需求”，而得益于品牌+国企背景，绿城管理将抓住本次机遇获得长远发展。

评级：买入目标价：HK$8.60

公司新拓代建项目拥有更好的客户结构，在新拓代建项目总金额及总建筑面积中，政府、国企和金融机构合计贡献了占比近75%和80%。我们预计，在“保交楼”政策支持下，公司将加快与金融机构的合作步伐。

评级：买入

在房地产行业下行期，地方城投和金融机构逐渐成为市场主体释放商业代建需求，同时城市更新、保障性租赁住房政策释放政府代建需求。绿城管理控股作为代建行业引领者，保持 20%以上代建市场份额，我们认为公司依托规范化的代建体系、不断增长的签约规模和良好的品牌溢价能力，将在代建红海竞争中稳步发展。

评级：优大于市

绿城管理母公司主体信用可贵，公司各类型业务发展稳健且未来代建市场可观。自地产行业深度调整以来，涉房涉地不良资产增多，绿城管理与母公司绿城中国勇于承担央企责任与担当，积极承担“保交楼”社会使命，业绩逆势稳健增长，助力不良资产纾困。

在规模高速增长同时，绿城管理积极优化客户结构，在“共同富裕”及“保交楼”政策背景下，积极扩大政府、国央企、地方城投及金融机构业务占比，为公司未来发展增厚“安全垫”。此外，积极通过各项措施提升内部管理效能，上市以来人均贡献收入半年度复合增长率达17.8%。

评级：跑赢行业目标价：HK$10.00

公司净利润同比增长31%至人民币4.74亿元，与我们预计2022- 2025年复合年增长率约30%一致。可观的营利增长是由23%的收入增长、毛利率扩张和成本费用压缩驱动的。公司对国有企业和金融机构的战略布局和项目增加，致使商业代建收入增长，整体新拓代建项目代建费增长26%至51.20亿元，为公司可持续增长前景提供了有力支撑。

评级：推荐

公司作为国内代建龙头，在当前政府代建制、城投类、金融代建业务需求兴起下大有可为，同时前瞻性调整客户结构，倚靠多元化业务保持领先优势。从新拓结构看，国企及城投类客户合约面积占比 62.1%，稳定业务基本盘；资方纾困类业务快速增长，合约面积占比 17.8%，该类项目不乏已处于在建进度，客单价通常较高，因而人效更高、转化为收入更快；同时公司上半年亦不乏创新类代建业务，如签约网红直播基地、办公楼等，多元化业务齐头并进。

评级：买入

绿城管理控股作为代建龙头企业，市占率稳居行业第一。公司新拓项目稳健增长，同时不断优化多元客户结构，积极拓展业务类型。公司顺应行业形势变化，不断深化政府、国有企业、金融机构等业务机会，创新类业务持续突破，新拓业务类型除住宅以外，还覆盖产业园区、文化综合体、学校、直播基地、城中村改造等，为后续业绩增长奠定基础。各项业务形成规模效应后有望进一步提升管理效能和利润率。

评级：买入目标价：HK$8.5

公司现金充裕，高派息属性强，上半年新拓代建费稳健增长且在手项目储备充足，其中纾困类业务进入高速发展的机遇期，来自金融机构的新拓代建费占比同比提升 7.5 个百分点至 20.9%。随着优化管理体系和组织架构、设立经营兑现度 KPI 等措施落地，我们认为公司未来 2 年业绩、派息均有望保持稳健增长，公司人效、毛利率仍有提升空间。

评级：买入

公司凭借着多年代建领域深耕，连续 7 年保持行业第一位，2023 年业绩逆势向好，且中长期收入和利润增长有丰厚的合约项目储备做支撑。公司作为轻资产拓展主体，与传统的房地产开发企业收入模式具有较大差异，我们看好公司作为代建行业龙头的逆周期成长能力，公司业绩逆势增长可期。同时公司员工总数与 2022 年底基本维持不变，收入和利润双双上涨，人效提升显著，我们认为这体现出公司较高的管理水平及规模优势。

注：以上排名不分先后。花旗、UBS、招银国际、建银国际、国泰君安证券的报告原文为英文，中文翻译供参考。